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【北京建设工程律师】福建省建设厅关于推广使用《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》有关事项的通知

福州、厦门、三明、莆田、南平、龙岩、宁德市建设局,泉州、漳州市房管局:

  为更加全面地保护住房消费者的合法权益,减少矛盾纠纷,根据有关法规规定,我厅于去年底下发了《关于印发福建省新建商品住宅质量保证书和福建省新建商品住宅使用说明书的通知》(闽建房[2004]135号),要求2005年4月1日后竣工交付使用的商品住宅应全面发放新版住宅质量保证书和住宅使用说明书(以下简称“两书”)。现就推广使用新版“两书”的有关事项通知如下:

  一、准确理解商品住宅质量保修的相关规定。关于商品住宅质量保修问题,目前国家《建设工程质量管理条例》(以下简称《条例》)、《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)等法规均有规定,但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同,应准确加以理解。一是保修关系不同。《条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位(即施工单位)向建设单位(即房地产开发单位)承诺的,而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的,两种保修关系对象不同,是两个不同的法律关系;二是保修期起算时间不同。建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算,而住宅质量保证书的保修期是自商品住宅交付住户使用之日起计算;三是保修期限不同。《条例》规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于《规定》中的保修期。

  对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题,《办法》第三十三条作了明确规定: “商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”。该条款中的存续期,是指《条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段(即存续期=《条例》规定的保修期-[交付住户使用日期-竣工验收合格日期])。据此,住宅质量保证书的保修期应按以下不同情况分别确定:

  1、商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的,其保修期按不低于《条例》规定的保修期确定;

  2、商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的,当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时,住宅质量保证书的保修期按不低于存续期确定;当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时,住宅质量保证书的保修期按不低于《规定》中的最低保修期限确定。

  二、加强监督指导和宣传。各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施,对房地产开发企业在商品住宅交付使用时不按规定发放“两书”的,应严格按照建设部第77号令《房地产开发企业资质管理规定》予以处理,对私自印制“两书”的,应及时予以纠正。同时,应加大宣传力度,做好解释说明工作,使房地产开发单位和商品住宅消费者充分了解和正确理解住宅保修期的有关规定,指导房地产开发单位正确填写质量保证书中的保修期限。

  三、及时上报征订“两书”。各设区市房地产开发主管部门若需要“两书”,应提前一个月将当地“两书”的需求数量汇总报送省房地产业协会安排印制。首批需求数量应抓紧于2月1日前上报。

  二○○五年一月十九日







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